[엄마의 첫 부동산공부]왕초보가 투자공부를 시작하기에 좋은 책

돈과 투자에 대한 지식과 함께 저자의 성장스토리를 담고있어 전혀 지루하지 않았습니다.

왕초보가 투자공부를 시작하기에 좋은 책! 

경제적자유의 목표를 이루고자 하는 사람이라면 꼭 봐야할 책!

이 책은 '부동산 투자'에 관한 책이지만, 궁극적으로는

'경제적 자립으로 행복을 찾아야 한다' 는 메시지를 담고 있습니다.

단편적인 투자방법 뿐 아니라 투자를 이어가는데 꼭 필요한

투자의 목적, 동기부여를 설정하는데도 도움을 받을 수 있습니다. 

  

▶책 이야기◀

Q. 경제적 자립 3단계 로드맵 

0단계 : 실전투자 준비(목표수립/종잣돈모으기/투자공부) 

1단계 : 실거주 집 마련

2단계 : 소형 아파트 투자 

3단계 : 꼬마 상가 투자 

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▶0단계 실전투자 준비(투자공부)

Step1. 아침에 책과 경제신문 읽기!!! 

책과 더불어 반드시 읽어야 하는 게 또 있다. 바로 '경제신문'이다. 

경제 신문을 읽을 때는 특히 '부동산, 대기업, 금리 동향'에 초점을 맞추었고, 

사실 그 자체를 익히기보다 새롭고 폭넓은 관점을 갖기 위해 노력했다.

또, 각종 경제신문의 칼럼을 읽다 보면 주요정채에 대해 쉽게 이해하게 되고,

세상을 보는 안목을 넓힐 수 있다. 

초보자에게는 매경의 [경제 신문은 내 친구]라는 코너를 권하고 싶다. 

또 머니투데이의 [줄리아 투자노트]. 브릿지경제의 [전은규 칼럼]

한경비즈니스의 [아기곰 부동산 칼럼니스트] 등 칼럼도 매우 유용했다.

★★부동산공부 단계별 책 리스트★★

Step2. 퇴근 후 웹사이트 검색 및 강의 듣기 

오후, 혹은 퇴근 후에는 온라인 카페에 접속해 정보를 얻는 일 외에도 

강의를 듣는것을 추천한다. 책에서 접하기 어려운 생생한 사례와 실전지식을 

육성으로 들을 수 있어서 처음 부동산 공부를 시작하는 분들에게 특히 유용하다.

-경매학원(기초를 배울수 있음 + 든든한 투자동지를 찾을수 있음) 

-각종특강(보다 전문적이고 실질적인 꿀팁 얻을 수 있음) 

★★재테크 관련글 추천리스트 ★★

Step3. 주말에 현장답사 및 부동산 방문

수영도 요리도 책만으로 완전히 배울 수 없듯이 부동산 투자 또한 책으로만 공부한다고 되는 것은 아니다. 책으로 지식을 쌓았으면, 그 다음엔 무조건 배운 것을 직접 실행에 옮겨야 한다. 부동산에 전화하여 "A 아파트를 사려고 하는데요, 물건 나온 거 있나요?" 또는 "A 아파트를 팔려고 하는데요, 요즘 거래가 잘 되나요?"라고 묻는 일부터 익숙해져야 한다. 이렇게 물어보면서 알게 된 가격과 국토교통부 실거래가를 비교하다 보면 급매를 찾는 감각을 키울 수 있고, 나중에 실제로 매수나 매도를 할 때 좋은 매물을 알아보는 안목을 얻게 된다. 영어 시험을 보기 전에도 모의고사를 보는데, 하물며 안 쓰고 모아서 어렵게 마련한 나의 종잣돈을 연습없이 지를 수는 없지 않겠는가?

거주하는 곳의 주변이나 관심 지역의 매물을 조사하고 방문하라. 이때 부동산 매매, 전세, 월세 시세 등을 조사하고 추이 변화를 분석해야 한다. 거주지역을 우선적으로 알아보는 이유는 본인이 살고 있는 곳이기에 부동산에 자주 들를 여건이 되고, 그러다 보면 급매 물건을 찾을 가능성도 높고, 거주지역에 살지 않는 외부 투자자들이 보지 못하는 세세한 정보까지 알 수 있기 때문이다. 특히 육아를 주로 담당하고 있는 엄마에게는 먼 곳으로 나가는 일 자체가 큰 부담이 되므로 여로모로 동네부터 파고드는 게 좋다. 네이버 부동산 정보 검색, 온라인 시세 검색, 부동산 방문, 현장 답사 등의 과정을 통해 현장 감각을 충분히 익히는 게 중요하다. 

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▶1단계 실거주 집마련

독서중....

그외 책에 나오는 내용들입니다.

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Q.투자를 시작하게 된 동기 

엄마가 된다는 것은 제2의 인생이 시작된다는 것. 어떻게 하면 아이들과 더 많은 시간을 함께 보내면서 돈 때문에 스트레스 받지않고 살 수 있을까? 라는 고민에 빠졌다. 단지 더 많은 돈을 벌고 싶다는 욕망을 넘어서서 내가 사랑하는 사람들과 함께 시간을 보낼 수 있는 방법을 찾고 싶었고, 진정한 자유와 행복을 누리는 방법을 찾고 싶었다.

그래서 어느날, 책상에 앉아 <나만의 Why>와 더불어 <인생로드맵>을 적기 시작했다. 그리고 <드림보드>를 만들어서 목표를 시각화 했다. 그렇게 나의 목표에만 오롯이 집중했다. 목표를 이루어야 한다는 절박함이 생기자, 늘어가던 지출을 자연스럽게 절제할 수 있었다. 또 투자 자금을 마련해야겠다는 생각에 내가 살던 아파트는 전세로 놓고 그보다 환경이 좋지 않은 빌라로 다시 이사할 결심까지 하게 되었다. 

이처럼 경제적 자유를 얻고 싶다면 현재의 두려움을 이겨낼 만한 아주 간절한 목적과 동기가 필요하다. 투자공부에 앞서 왜 나는 돈을 벌고 싶은지, 왜 경제적 자립을 하고 싶은지에 대해 곰곰히 생각해보자. 

김미경 강사의 책 [김미경의 인생미답]을 보면, '꿈은 인쇄소에서 탄생한다'라는 꼭지에 이런 구절이 나온다.  여러분이 지금 다들 인정하시는 강사 김미경, 그 명함 어떻게 만들어졌는지 아세요? 24년 전에 제가 인쇄소에 전화했어요. 강사라고 쓰라고, 우습죠? 저는 스피치에 대해서 어디 대학에서 학위를 받은 게 아니에요. 누가 인정하지 않았고 그냥 제가 질렀어요. 물론 아무도 저를 강사라고 인정하지 않았죠. 그 명함을 만든 첫날은 물론 1년 후, 2년 후까지. 그런데 24년간 저는 사람들이 완벽한 강사로 인정할 때까지, 그 명함에 걸맞은 사람이 될 때까지 쉬지 않고 노력해서 이제는 명함을 넘어서는 사람이 된 거죠. 혹시 내일 인쇄소에 전화한다 생각하고 오늘 내가 가지고 있는 것 중 그래도 가장 가능성 있는 것, 명함에 딱 새겨놓고 내가 죽어라 5년, 10년 하다 보면 무엇인가 진짜 될 거 같은 거 정말 없으세요?"

＃목표설정 시 참조할만한 자료들

1)이 책에서 밝힌 필자의 <why>

2)월부까페 '킵고잉'님의 <드림보드> :  https://m.cafe.naver.com/ArticleRead.nhn?clubid=27549420&articleid=543503

3)여수오리알의 <드림보드> : https://byh0485.tistory.com/6

Q. 왜 엄마에게 주식, 펀드보다 부동산이 유리한가

1. 투자의 안전성이 크다. 

투자의 3대 요소는 수익성(투자금 대비 창출되는 이익이 큰가), 안전성(투자원금을 보존할 가능성이 있는가), 환전성(필요시 쉽게 현금화할 수 있는가)이다. 부동산은 이 중 안정성이 높은 투자다. 부동산은 장기적으로 가격이 서서히 변동한다. 주식처럼 갑자기 반 토막이 나거나 휴짓조각이 되는 일은 절대 없다. 심지어 감가상각으로 인해 건물의 가치가 떨어진다 해도, 땅값은 떨어지지 않는다. 장이 열러있는 동안 끊임없이 가격이 변동하여 심장을 벌렁벌렁하게 만드는 주식과 달리, 부동산은 경기 흐름에 따라서 서서히 변동하는 장기투자 상품이다.     

2. 투자레버리지 효과가 있다. 

주식이나 펀드도 담보대출을 받을 수는 있지만 리스크가 크므로 웬만한 배짱으로는 함부로 남의 돈을 받아 투자하기 어렵다. 반면 부동산의 경우 은행에서 쉽게 담보대출을 받을 수 있고 임대로 내놓을 수도 있기 때문에, 자신의 투자금을 100퍼센트 넣지 않고도 주택담보대출이나 전세금을 레버리지로 삼아 투자 수익을 극대화할 수 있다. 물론 이때 과도한 욕심으로 소득 수준에서 훨씬 벗어나는 무리한 대출을 받는 것은 금물이다. 자칫 본인이 계획했던 수익이 나지 않거나 공실이 발생하면, 타격을 크게 입을 수 있다. 

3. 투자 통제력을 발휘할 수 있다. 

주식이나 펀드 투자의 경우, 최악의 상황이 다가와도 내가 손쓸 수 있는 부분이 거의 없다. 주가를 높이기 위해 할 수 있는 거라고는 그저 계속 들여다보면서 가슴을 졸이는 일뿐이다. 그렇지만, 부동산은 매수 이후 물건을 개선하여 그 가치를 높일 수 있다. 예를들면 급매로 매수하여 리모델링을 하거나 내부공간의 구조를 변경하는 등 가치를 높일 수 있는 여지가 충분히 있다. 즉 위기를 기회로 만들 수 있는 것이 바로 부동산 투자이다. 

4. 투자가격 협상이 가능하다. 

주식이 펀드에 투자할 때 협상을 통해서 가격을 조정하는 것은 상상도 할 수 없는 일이지만, 부동산은 협상이 가능하다. 특정 매물에 꾸준히 관심을 갖는다면 적절한 타이밍에 급매로 물건을 살 수도 있고, 최종 협상을 통해 단 얼마라도 가격 조정이 가능하다.

5. 자기계발 시간을 확보할 수 있다. 

주식투자를 할 때는 계속 가격등락을 모니터링하면서 나의 시간을 투입해야 한다. 물론 부동산도 투자를 결정하기까지는 현장조사와 물건검색 등으로 많은 시간을 소요하게 되지만, 일단 신중하게 검투한 후 물건을 매수하고 나면 매일 모니터링할 필요는 없다. 그저 시장의 큰 흐름을 보면서 정기적으로 실거래가 추세 등을 확인하면 된다. 또한, 부동산 투자에는 '기다림의 시간'이 필요하다. 낮은 가격에 사서 가격이 상승하기까지 기다릴 줄 아는 인내심이 필요한데, 이 시간을 자신의 발전을 위해 쓸 수가 있다. 특히 육아와 경제 활동을 병행하는 워킹맘의 경우, 이 시간을 본인과 아이를 위해 활용할 수 있다는 큰 장점이 있다. 

Q.부동산 갈때 두려움을 벗어나게 해줄 시나리오  

당신이 낯을 가리고 소심한 겅격인 데다 협상 같은 건 

진저리가 나는 사람이라고 해도 걱정할 필요는 없다. 

사전에 준비만 철저히 하면 두려움을 극복하고, 

자신감을 얻을 수 있을 것이다. 

1) 집을 파는 매도자 입장일 때 

예를들어 당신이 집을 파는 입장이라고 가정해보자. 첫째, '공든 탑이 무너지랴'라는 말을 명심해야 한다. 따라서 다짜고짜 부동산에 전화해서 "집을 내놓으려고 하는데요"라고 할 것이 아니라, 사전에 여러가지 정보를 충분히 파악한 후 전화를 걸어야 한다. 

그렇다면, 정보는 어떻게 얻을 수 있을까? 우선 컴퓨터 앞에 앉는다. 온라인을 통해서 정보를 알아내는 것이다. '네이버 부동산'에 들어가 매물이 어느 가격에 몇 개 정도 나와 있는지 살펴본다. 또한, 국토교통부 부동산 실거래가를 확인하면서 같은 층은 얼마에 거래되었고, 로열층이나 저층은 얼마에 거래되었는지 확인한다(199~200쪽 참조). 그리고 거래건수를 통해 거래가 얼마나 빈번한지도 알아본다. 이렇게 충분히 정보를 수집한 후에 부동산에 전화해야 한다. 그런데 이때, 물건을 파는 입장이더라도 '물건을 사고자 하는 사람'으로 변신하여 전화하는 게 좋다. "저희가 애들 학교 때문에 집을 좀 알아보고 있는데, 괜찮은 물건이 있나요? 중개업자로부터 가격을 듣고 나면 무조건 이렇게 말한다. "아. 생각보다 너무 높네요. 그보다 좀 싸게 나온 건 없나요? 이사가 그렇게 급하지는 않은데요." 그러면 보통 중개업자는 "아, 그럼 다른 물건이 하나 있긴 있는데,"라면서 다른 물건을 브리핑해준다. 이는 중개업자의 입장에서 생각해보면 매우 당연한 일이다. 그들 입장에서는 거래 금액이 클수록 수수료가 높으므로 처음부터 급매로 나오거나 낮은 가격의 물건을 말할 필요가 없다. 이렇게 매수가뿐 아니라 전세가까지 확인하여 시세에 대한 정보를 충분히 얻었다면 이제는 원래 목적에 맞게 매도하는 입장이 되어 다른 부동산에 전화한다. 이미 시세를 어느정도 알고 있기 때문에 중개업자에게 휘둘리지 않고 본인이 받아야 하는 적정한 가격선을 지켜낼 수 있다. 여기서 주의해야 할 점은 아무리 급해도 절대 티 내지 말아야 한다는 것이다. 정말 급하게 팔아야 할 때도 가격을 낮추는 것만이 해결책은 아니다. 그때는 "O일까지 거래해주시면 수수료를 더 드릴게요."라며 인센티브를 더 주는 편이 자신에게도, 가격 면에서도 유리하다. 앞서 언급했듯이 중개업자의 관심은 당연히 수수료에 있다. 중개업자 입장에서 부동산의 가격을 낮추면 수수료가 낮아지지만, 가격을 유지하면서 주인에게 인센티브를 더 받으면 추가로 영업 수익을 얻는 것이기에 계약을 성사시키고 싶은 강한 동기가 생긴다. 실제 거래를 많이 해본 고수들도 거래가 뜸하다고 무조건 가격부터 낮추기보다 중개업자에게 '인센티브'를 제공함으로써 본인이 원하는 시기에 매도하는 경우가 많다. 

두번째, '지피지기면 백전백승'이라는 말을 떠올리며 '매수자'의 입장이 되어보자. 매수자가 누구냐에 따라 각자 처한 상황이 다르다. 신혼부부일 수도 있고, 학부모일 수도 있고, 전근으로 급하게 집을 찾게 된 사람일 수도 있다. 이때 왜 집을 사려고 하는지 그 구체적인 상황을 알면 가격 흥정이 훤씬 수월해진다. 신혼부부는 될 수 있으면 집을 빨리 사서 예쁘게 꾸미고 들어오고 싶어 하고, 학기 초에 이사를 원하는 학부모에게는 이사가 매우 시급한 일이다. 이럴 때는 가격 흥정에서 훨씬 유리한 입장을 취할 수 있다.

셋째, '기왕이면 다홍치마'라는 말을 기억하라. 누구나 이왕이면 좋아 보이는 것을 고르고 싶어 한다. 대부분의 사람은 관리가 안 되어 있는 물건을 사서 고치는 일을 귀찮아 한다. 왜 그럴까? 신경 쓸 게 많고, 수리하는 데 시간이 오래 걸리기 때문이다. 게다가 기껏 시간과 돈을 들여서 고쳤는데 최종 결과물이 마음에 들지 않을지도 모른다는 리스크까지 안고 가야한다. 따라서 이런 불확실함을 감수하느니 차라리 조금 더 돈을 주더라도 이미 세련되게 꾸며져 있는 집을 선택하려 하는 것이다. 이러한 심리를 이용해서, 기왕이면 집을 예쁘게 꾸미고 가격을 조금 더 높여서 매도하는 게 현명하다. 그런데 이렇게 예쁘게 꾸며서 집을 내놓으려고 하면 간혹 일부 부동산에서는 "아니, 어차피 파실 건데 뭐하러 돈 들여서 수리해요? 그냥 그대로 싸게 내놓으세요"라고 하기도 한다. 하지만 나는 이런 말을 들어도 할 수만 있다면 꼭 수리해서 집을 최상의 상태로 보여주고 매도한다. 실제로 예산 내에서 최대한 시설을 업그레이드하고 시장에 내놓으면, 돈이 필요한 시기에 더 빠르게 자금을 회수할 수 있을 뿐 아니라, 원래 들인 본전보다 가격을 더 받을 수도 있다. 월세를 놓을 때도, 마찬가지다. 간혹 일부 부동산에서는 "손임이 온다고 하면, 그때 도배장판을 새로 해준다는 조건으로 계약하면 돼요."라면서 워하러 미리 도배장판을 하냐고 하기도 한다. 

그렇다면 부동산에서 그렇게 말하는 이유는 뭘까? 정말로 안면도 없는 집주인인 나의 지출을 걱정해서일까? 물론 아니다. 중개업자의 입장에서는 시세보다싸게 나온 집이 거래를 성사시키기 훨씬 쉽기 때문이다. 따라서 어차피 세입자와 계약한 후에 도배를 해줄 생각이 있다면, 집을 내놓기 전에 예쁘기 도배장판도 새로 하고, 전등도 교체하고, 할 수 있다면 입주청소까지 해놓기를 권한다. 그러면 월세를 더 빨리 뺄 수 있고, 더 좋은 가격에 거래되게 할 수 있다. 집을 팔기 전에 '기왕이면 다홍치마', 이 원칙을 잊지 말자.   

2)집을 사는 매수자 입장일 때

이번에는 집을 사는 입장이 되었다고 가정해보자. 이때도 바로 부동산에 가서 "집 좀 보려고 하는데요."라고 묻기 전에, 여러가지 정보를 충분히 접해야 한다. 먼저 '공든 탑이 무너지랴.'라는 말을 명심하며 컴퓨터 앞에 앉는다. 주요 웹사이트를 통해서 거래 정보를 먼저 파악한다. '네이버 부동산'에 들어가 매물이 어느 가격에 몇 개정도 나와 있는지 알아본다. 또한, 국토교통부 부동산 실거래가를 확인하면서 같은 층은 얼마에 거래되었고, 로열층이나 저층은 어떻게 거래되었는지, 거래는 얼마나 빈번한지 등을 사전에 확인한다. 여기까지는 매도할 때와 거의 비슷하다. 조사가 끝나면 부동산에 전화한다. 이번에는 집을 사는 입장이지만 집을 내놓는 척하며 "저희가 이사를 빨리해야 해서요. 집을 좀 내놓으려고 하는데요."라고 말한다. 이는 실제 매도가격과 급매가격을 알아보기 위해서이다. 이렇게 실거래가와 급매가격을 확인한 후 집을보러 가면된다.

두번째, '지피지기면 백전백승이다'라는 말을 떠올리며 집을 파는 사람의 입장을 생각해보자. 각자 집을 내놓은 이유는 분명 다를 것이다. 집을 사려고 부동산에 전화해보면 집주인이 근처에 새 아파트를 분양받아 자금이 필요해서 집을 내놓기도 하고, 해외로 이민을 해서 집을 팔기도 한다. 어떤 경우든 분명한 것은 집을 팔 때는 대분 본인만의 '팔고 싶은 이유'가 있다는 사실이다. 그 이유가 아주 급한 사정이 아니라고 해도 분명히 팔고 싶은 이유가 있다는 점을 생각한다면, 사는 사람은 언제나 주도권을 가질 수 있다. 물론 시장 상황에 따라서 인기 지역인 데다 매물이 너무 귀한 경우도 있다. 나는 매물이 아주 귀해서 물건이 잘 안 나오는 지역이거나 그러한 시기에는 '꼭 이 지역 물건을 사야 할까?', '꼭 지금 매수해야 할까?'하며 다시 한번 검토해본다. 그럼에도 어느 지역이 투자하기 좋다는 소문을 들으면 가격이 계속 오를 것이라는 기대감에 급하게 고가에 매수하는 사람들을 종종 보곤 한다. 물론 지금 가격에서 더 오를 가능성도 충분히 있겠지만, 이런 분위기에서는 싼 가격에 매수하기 힘들다. 같은 자금으로 투자를 한다면 저평가된 곳을 찾아 급매로 매수하여 가격이 오르길 기다리는 편이 휠씬 유리하다. 

셋째, '기왕이면 다홍치마'라는 말을 떠올리자. 단, 아파트를 팔 때와는 이 말이 다르게 적용된다. 즉, 매수할 때는 '기왕이면 다홍치마'라는 말은 잊는 게 좋다. 아파트 상태가 너무 좋아 당장 들어가서 살아도 될 만큼 고칠 곳이 전혀 없는 물건은 싸게 사기 어렵다. 이보다는 상태가 좋지 않은 집을 골라 가격을 유리하게 협상하는 편이 좋다. 예전에 집을 보러 다닐 때, 집주인이 10년 이상 살았던 집을 본 적이 있었다. 벽지는 누렇고, 싱크대는 촌스러운 체리 색에, 고친 곳이라고는 찾아볼 수가 없었다. 거기다가 욕실에 곰팡이까지 피어 있었다. 이런 집을 보면 대부분 사람은 뒤도 안 돌아보고 돌아가지만, 부동산 투자에 도전하는 독자 여러분은 그냥 지나치지 말길 바란다. 전세를 주었거나 월세를 주었던 집은 도배도 자주 하고 집을 계속 관리하게 마련이다. 그러나 주인이 오래 살던 집은 리모델링에 많은 돈을 들이지 않은 경우가 많다. 그러므로 집을 살 때는 이렇게 주인이 오래 거주했던 집을 사는 편이 유리하다. 매수할 때는 상태가 안 좋은 것을 가격 흥정으로 저렴하게 사서 다홍치마로 만드는 게 더 유리하다는 점을 잊지 말자.